د العدل يطلب بتدخل الدولة لدعم القطاع العقاري
كتب : ماهر بدر
د. محمود العدل: على الحكومة تثبيت سعر الأراضى ودعم الحديد والأسمنت ومنح المطورين قروض بفائدة مخفضة لتجنب خروج الشركات من السوق المصرى
أسعار العقارات سترتفع بنسبة 30% بسبب زيادة مواد البناء والوقت الحالى هو الأنسب للشراء
القطاع العقارى يساهم بنسبة 25 % من إجمالى الدخل القومى ويمثل الوعاء الآمن للاستثمار فى مصر
طالب الدكتور محمود العدل، رئيس شركة MBG للاستثمار العقارى، بضرورة تدخل الدولة لدعم القطاع العقارى وحماية تلك الصناعة، نظرا لموجة ارتفاع الأسعار التى تشهدها صناعة العقار فى مصر ومواد البناء، والتى وصلت الزيادة لما يقرب من 50% فى أسعار مواد البناء، وهو ما يعود بأثر سلبى على أسعار العقارات .
أضاف الدكتور محمود العدل، أن القطاع العقارى يساهم فى الدخل القومى بنسبة تصل لـ 25 % ، وهو ما يتطلب تدخل قوى من الحكومة لدعمم هذا القطاع للحفاظ على تلك الاستثمارات وعلى العمالة داخل هذا القطاع لافتا إلى أن الدعم يتمثل فى صورة دعم الحديد والأسمنت ومودا البناء، بالإضافة إلى تثبيت سعر الأراضى المطروحة وعدم الزيادة فى الفترة الحالية، بجانب ضرورة منح قروض بسعر فائدة مخفض للقطاع العقارى، لتجنب خروج شركات كثيرة من السوق فى حال استمرار تلك الزيادة.
أشار إلى أن الزيادة التى شهدها قطاع مواد البناء فى الفترة الأخيرة نتيجة لارتفاع سعر الدولار، ستؤثر على ارتفاع سعر العقارات بنسبة تصل لـ 30% خلال الفترة المقبلة، وخاصة أن مواد البناء شهدت زيادة تقترب من الـ 50%.
أشار إلى أنه من المنطقى أن تشهد الوحدات المطروحة ارتفاعا فى الأسعار يتماشى مع حجم الارتفاع فى تكاليف الإنشاء وحتى تتمكن الشركات من الايفاء بالتزاماتها تجاه العملاء وتحافظ على بقائها فى السوق، مضيفا لا يمكن أن توقف الشركات العقارية مشروعاتها فى الوقت الحالى لكن عليها أن تعمل وبشكل جيد على دراسة أى مشروع قبل التحرك فيه.
ناشد رئيس شركة MBG للاستثمار العقارى، بضرورة وضع آليات لتنشيط السوق العقاري ليكون هو الوعاء الأمن للاستثمار، لافتا إلى أن أبرزها أن يكون هناك تناسق وتجانس بين آليات طرح الأراضي من هيئة المجتمعات العمرانية، وبين شركات التطوير العقاري فى عملية طرح الأراضي.
أوضح أنه ليس من الطبيعي أن يحصل المطور العقاري على أراضي من هيئة المجتمعات العمرانية مقابل سداد مقدمات بـ 25% من قيمة الأرض، في الوقت الذي يطرح المطور وحدات مشروعه بمقدم 10% فقط، كما يقوم المُطور بطرح مشروعاته على 10 سنوات، في الوقت الذي تطالبه الهيئة بسداد كامل قيمة الأرض خلال 4 سنوات.
نوه بأن هناك حلول مباشرة لتنشيط السوق العقاري تعتمد على إتاحة التمويل العقاري لوحدات تحت الإنشاء، من خلال توقيع عقود ثلاثية بين البنك والمطور والعميل، وتخفيض سعر الفائدة مُقارنة بالدول المجاورة، مؤكدًا ضرورة قيام البنوك بفتح التمويلات للمطورين العقاريين، لاستكمال مشروعاتهم وزيادة معدلات التنمية، موضحًا أن الأعباء المالية تقع جميعها على شركات التطوير العقاري، لأنها تقوم بدور البنك في تمويل العملاء على 10 سنوات، وهو ما لا يحدث في دول العالم، خاصة أن التقسيط الطبيعي لا يتعدى 5 سنوات على أقصى تقدير.
أكد أن الوقت الحالى هو الأنسب للشراء خاصة إذا كانت هناك عروض أو خصومات تم الاتفاق عليها مسبقا، مؤكدا أن الاستثمار العقارى مازال هو وعاء الإدخار الآمن والأفضل على مستوى الأوعية الإدخارية الأخرى.
قال إن العالم يشهد حاليا موجة غلاء في الأسعار نتيجة الركود التضخمي وهي موجة ظهرت بوضوح خلال ال 6 أشهر الماضية، بجانب نقص في الخامات كأحد التداعيات الناتجة عن أزمة كورونا،لافتا إلى أن القطاع العقاري حاليا يواجه تحديا كبيرا ويجب على الشركات أن تكون دقيقة جداً في تحديد احتياجاتها خلال هذه الفترة وعدم التوسع في طرح وبيع وحدات أو الإقدام على مراحل جديدة خلال هذه الفترة إلا بمقدار ما تحتاجه الشركة من سيولة نقدية فقط، فالتوسع في البيع يمكن أن يصبح سبباً في خسارة كبيرة لتلك الشركات مستقبلا في ظل عدم استقرار أسعار مدخلات البناء، كما يجب خلال هذه الفترة التركيز على التنفيذ في المشروعات المباعة بأكبر قدر ممكن.
أشار إلى أن السوق العقارية في مصر حاليا تحتاج لدراسة نموذج آخر للعمل في التطوير بخلاف هذا النموذج الأوحد الموجود في مصر وهو البيع قبل التنفيذ الفعلي للمشروع والمعروف بـ«أوف بلان»، وأن تكون هناك نماذج أخرى كتلك الموجودة في باقي الدول ومنها أن يقوم المطور بإعداد دراسة الجدوى الخاصة بمشروعه ثم يتقدم بها لأحد البنوك والذي يتولى عملية تمويله بشكل مباشر وليس بضمان شيكات أقساط العملاء، وبالضمانات التي يراها البنك مناسبة، ثم يقوم العميل ببدء التنفيذ والتسويق ويدفع العميل نسبة مقدم للمطور ويدخل البنك ليسدد باقي حساب المشروع للمطور، ويستكمل البنك دوره بنظام التمويل العقاري ليواصل تحصيل الأقساط من العملاء مباشرة.
أشار إلى أن هذا النموذج يلغي المخاطرة الموجودة على المطور وفي نفس الوقت يقضى على ظاهرة تأخر التسليم للمشروعات، وإن كان لهذا النظام عيوبه أيضاً بأنه من الممكن أن تتسبب في رفع سعر الوحدة على العميل، وتقييد حرية المطور في تغيير شكل المنتج العقاري في حال تم طرحه ولم يجد قبولاً لدى العملاء.